دانشچی پورتال جامع تحقیق و مقاله، مطالب علمی و هنری ، وبگردی و…
ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از روشهای متداول برای نوسازی ساختمانهای قدیمی و استفاده بهتر از ظرفیت املاک است. در این نوع قرارداد، مالک زمین یا ملک قدیمی را بهعنوان آورده وارد پروژه میکند و سازنده نیز با تأمین سرمایه، دانش فنی، نیروی اجرایی و مدیریت ساخت، عملیات ساختمانی را انجام میدهد. در پایان نیز واحدها یا منافع حاصل از پروژه مطابق توافق میان طرفین تقسیم میشود.
در ظاهر، مشارکت در ساخت میتواند یک معامله سودآور برای هر دو طرف باشد، اما واقعیت این است که کوچکترین ابهام در قرارداد ممکن است یک پروژه چندماهه را به اختلافی چندساله تبدیل کند. تأخیر در ساخت، افزایش هزینهها، اختلاف بر سر سهم طرفین، انتقال حقوق به اشخاص دیگر، کیفیت نامناسب ساختمان، مشکلات سند و حتی اختلاف درباره نحوه تحویل ملک، از جمله مسائلی هستند که میتوانند مالک و سازنده را درگیر کنند.
به همین دلیل، شناخت ریسکهای قرارداد مشارکت در ساخت پیش از امضای قرارداد اهمیت زیادی دارد. قرارداد باید بهگونهای تنظیم شود که علاوه بر تعیین سهم طرفین، تکلیف تعهدات، زمانبندی، ضمانت اجرا، نحوه انتقال حقوق و مسئولیت هر یک از طرفین را نیز روشن کند.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چرا ریسک بالایی دارد؟
مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن معمولاً مالک، ملک یا عرصه را در اختیار پروژه قرار میدهد و سازنده مسئولیت اجرای عملیات ساختمانی و تأمین هزینههای مربوط به ساخت را بر عهده میگیرد. در نهایت، نتیجه پروژه بر اساس درصد یا ترتیبی که در قرارداد تعیین شده، میان طرفین تقسیم خواهد شد.
نکته مهم این است که چنین قراردادی تنها یک توافق ساده میان مالک و سازنده نیست. با توجه به اصلاحات قانونی اخیر، قراردادهایی که مالک رسمی زمین به موجب آنها با شخص دیگری وارد مشارکت در ساخت میشود، در تعریف قانونی پیشفروش ساختمان قرار گرفتهاند. همچنین برای قراردادهای مشمول قانون، الزامات خاصی درباره ثبت رسمی و مشخصات قرارداد وجود دارد.
بنابراین، تنظیم یک قرارداد آماده یا استفاده از نمونههای عمومی موجود در اینترنت، بدون بررسی شرایط واقعی ملک و پروژه، میتواند خطرات قابل توجهی ایجاد کند.
مهمترین ریسکهای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک
مالک معمولاً بزرگترین سرمایه پروژه یعنی ملک را وارد قرارداد میکند. به همین دلیل، بسیاری از ریسکهای این نوع قرارداد مستقیماً با حفظ مالکیت و ارزش ملک ارتباط دارند.
انتخاب سازنده نامناسب
یکی از نخستین و مهمترین ریسکها، انتخاب سازندهای است که توان مالی یا تجربه کافی برای اجرای پروژه ندارد.
ممکن است سازنده در زمان مذاکره، سابقه قابل توجهی ارائه کند، اما در ادامه مشخص شود سرمایه لازم برای تأمین هزینههای ساخت را ندارد. توقف پروژه در میانه عملیات میتواند مالک را با مجموعهای از مشکلات مانند افزایش هزینه ساخت، کاهش ارزش اقتصادی پروژه و اختلافات قضایی مواجه کند.
به همین دلیل، پیش از امضای قرارداد باید سابقه کاری، توان مالی، پروژههای قبلی و تعهدات سازنده بررسی شود. صرف داشتن یک دفتر کار یا معرفینامه نمیتواند معیار مناسبی برای تشخیص توانایی سازنده باشد.
انتقال زودهنگام یا نامناسب حقوق مالک
از جدیترین نگرانیهای مالک این است که پیش از پیشرفت واقعی پروژه، اختیارات گستردهای در اختیار سازنده قرار گیرد.
اگر در قرارداد، وکالتها و اختیارات سازنده بدون محدودیت مشخص شوند، ممکن است کنترل مالک بر برخی اقدامات مرتبط با پروژه کاهش پیدا کند. بنابراین باید دقیقاً مشخص شود سازنده برای چه اقداماتی حق مراجعه به ادارات، شهرداری، بانک، دفترخانه یا سایر مراجع را دارد.
هر وکالت یا اختیار باید تا حد امکان متناسب با هدف پروژه، مدتدار و دارای حدود روشن باشد.
تأخیر سازنده در اجرای پروژه
زمان در پروژه ساختمانی اهمیت اقتصادی زیادی دارد. اگر پروژهای که قرار است مثلاً طی دو سال به پایان برسد، چند ماه یا چند سال تأخیر داشته باشد، ارزش اقتصادی توافق اولیه میتواند تغییر کند.
برای جلوگیری از این مشکل، زمانبندی مراحل مختلف باید در قرارداد مشخص شود، برای مثال:
- زمان تحویل ملک به سازنده
- زمان اخذ مجوزها
- زمان شروع عملیات ساختمانی
- زمان اتمام سفتکاری
- زمان اتمام عملیات نهایی
- زمان اخذ پایان کار
- زمان تنظیم اسناد و تحویل واحدها
صرف درج یک تاریخ کلی برای تحویل ساختمان، معمولاً برای مدیریت ریسک کافی نیست.
ریسکهای قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده
اگرچه معمولاً نگرانی اصلی در مشارکت در ساخت متوجه مالک است، سازنده نیز سرمایه و اعتبار خود را وارد پروژه میکند و با ریسکهای مختلفی روبهرو است.
مشکلات ثبتی و حقوقی ملک
ممکن است سازنده پس از شروع مذاکرات متوجه شود ملک دارای مشکلات ثبتی، بازداشت، رهن، معارض، اختلاف مالکیت یا محدودیتهای قانونی است.
چنین مشکلاتی میتواند روند اخذ مجوز و اجرای پروژه را متوقف کند.
به همین دلیل، سازنده نباید صرفاً بر اساس گفتههای مالک وارد پروژه شود. بررسی وضعیت سند، مالکیت، استعلامهای لازم و حقوق اشخاص ثالث، از اقدامات مهم پیش از انعقاد قرارداد است.
ریسک اختلاف درباره کیفیت ساخت
یکی از مهمترین ریسکهای قرارداد مشارکت در ساخت، اختلاف مالک و سازنده درباره کیفیت ساختمان و نحوه اجرای تعهدات فنی است. این اختلاف معمولاً زمانی شکل میگیرد که در قرارداد عباراتی کلی مانند «استفاده از مصالح مرغوب» یا «احداث ساختمان با کیفیت مناسب» نوشته شده باشد، بدون آنکه مشخص شود منظور از کیفیت مناسب دقیقاً چیست و چه استانداردی باید رعایت شود.
ریسکهای مالی در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از حساسترین بخشهای هر قرارداد مشارکت در ساخت، مسائل مالی آن است. برخلاف تصور رایج، اختلافات مالی میان مالک و سازنده فقط به میزان سهم هر طرف محدود نمیشود. هزینههای اخذ جواز، تخریب، ساخت، خرید مصالح، دستمزدها، عوارض، هزینههای انشعابات، مالیات، بیمه و حتی افزایش ناگهانی قیمتها میتواند بر سودآوری پروژه اثر بگذارد.
ریسک فروش یا انتقال حقوق به شخص ثالث
یکی از ریسکهای مهم که باید مورد توجه طرفین قرار بگیرد، انتقال حقوق و تعهدات یکی از طرفین به شخص ثالث است. ممکن است مالک در ابتدای پروژه با یک سازنده مشخص، بر اساس سابقه، توان مالی و اعتبار او قرارداد منعقد کند، اما سازنده در ادامه بخواهد تمام یا بخشی از حقوق خود را به فرد یا شرکت دیگری واگذار کند. اگر چنین موضوعی بدون تعیین تکلیف دقیق در قرارداد انجام شود، مالک ممکن است ناگهان با شخصی مواجه شود که هیچ شناختی از توانایی و سوابق او ندارد.
واگذاری قرارداد بدون کنترل کافی
اگر سازنده بدون محدودیت بتواند حقوق خود را به شخص دیگری منتقل کند، مالک ممکن است در ادامه با فرد یا شرکتی مواجه شود که اساساً در زمان انعقاد قرارداد او را نمیشناخته است.
در مقررات مربوط به پیشفروش ساختمان نیز برای انتقال حقوق و تعهدات طرفین محدودیتها و شرایطی در نظر گرفته شده است.
بنابراین، موضوع انتقال قرارداد باید صریح و بدون ابهام تعیین شود.
ریسک اختلاف بر سر وکالتنامه
یکی از بخشهای حساس در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، وکالتنامهای است که مالک برای انجام امور پروژه در اختیار سازنده قرار میدهد. سازنده برای پیشبرد پروژه ممکن است به اختیاراتی برای مراجعه به شهرداری، ادارات، دفاتر اسناد رسمی، شرکتهای خدماتی یا سایر مراجع نیاز داشته باشد، اما اگر حدود این اختیارات بهدرستی مشخص نشود، همین وکالتنامه میتواند به یکی از مهمترین زمینههای اختلاف میان مالک و سازنده تبدیل شود.
آیا میتوان ریسک قرارداد مشارکت در ساخت را بهطور کامل حذف کرد؟
هیچ قراردادی نمیتواند تمام اتفاقات احتمالی آینده را پیشبینی کند، اما میتوان بخش بزرگی از اختلافات را با تنظیم دقیق قرارداد کاهش داد.
پیش از امضای قرارداد بهتر است موارد زیر بررسی شود:
- وضعیت ثبتی و حقوقی ملک
- مالکیت و اختیار امضاکنندگان
- سوابق و توانایی سازنده
- آورده هر یک از طرفین
- درصد مشارکت
- نحوه تقسیم واحدها
- مبلغ و زمان پرداخت بلاعوض
- زمانبندی اجرای پروژه
- مشخصات فنی ساختمان
- مسئولیت اخذ مجوزها
- نحوه تأمین هزینهها
- شرایط انتقال حقوق قرارداد
- ضمانت اجرای تخلف
- شرایط فسخ یا خاتمه قرارداد
- نحوه حل اختلاف
- وضعیت و حدود وکالتنامهها
هرچه این موارد دقیقتر باشند، احتمال تفسیرهای متفاوت از قرارداد کمتر خواهد شد.
در صورت بروز اختلاف در پروژه چه باید کرد؟
اختلافات مشارکت در ساخت ممکن است از یک موضوع کوچک شروع شوند، مثلاً تأخیر در پرداخت یک مبلغ، اختلاف درباره یک مرحله از ساخت یا عدم توافق بر سر کیفیت مصالح. اگر چنین اختلافی در زمان مناسب مدیریت نشود، ممکن است به اختلاف گسترده درباره اصل قرارداد منجر شود.
در چنین شرایطی، نخستین اقدام، بررسی دقیق قرارداد و مستندات اجرای آن است. پیامها، رسیدهای پرداخت، صورتجلسات، مکاتبات، مجوزها و گزارشهای مربوط به پیشرفت پروژه میتوانند در تشخیص حقوق و تعهدات طرفین اهمیت داشته باشند.
اگر اختلاف به مسائل مرتبط با تصرف یا تخلیه ملک نیز کشیده شده باشد، مشورت با وکیل تخلیه میتواند در انتخاب مسیر مناسب حقوقی مؤثر باشد.
در پروندههایی که موضوع اختلاف به حقوق کسبوپیشه یا سرقفلی مربوط میشود، بهخصوص در املاک تجاری، دریافت نظر تخصصی یک وکیل سرقفلی تهران میتواند به شناسایی دقیق حقوق طرفین و انتخاب راهکار مناسب کمک کند.
جمعبندی
مشارکت در ساخت میتواند برای مالک و سازنده فرصت اقتصادی مناسبی ایجاد کند، اما این فرصت زمانی قابل اتکا خواهد بود که روابط طرفین از ابتدا شفاف و دقیق تنظیم شده باشد.
برای مالک، انتخاب سازنده نامناسب، تأخیر در پروژه، کاهش کیفیت ساخت، مشکلات ثبتی ملک و اعطای اختیارات بیش از حد میتواند خطرناک باشد. سازنده نیز با ریسکهایی مانند مشکلات حقوقی ملک، همکاری نکردن مالک، افزایش هزینهها، اختلاف در سهم و توقف پروژه مواجه است.
به همین دلیل، نباید تمام تمرکز مذاکرات روی درصد مشارکت باشد. یک قرارداد حرفهای باید تکلیف زمان، هزینه، کیفیت، تعهدات، ضمانت اجرا، نحوه تقسیم واحدها، انتقال حقوق، وکالتها و شیوه حل اختلاف را نیز مشخص کند.
در نهایت، بهترین زمان برای شناسایی ریسکهای قرارداد مشارکت در ساخت، زمانی است که هنوز قرارداد امضا نشده است. بررسی حقوقی ملک و متن قرارداد پیش از ایجاد تعهد میتواند بسیار کمهزینهتر از حل اختلافی باشد که پس از شروع پروژه شکل گرفته است.
برای دریافت اطلاعات و خدمات حقوقی مرتبط میتوان از وبسایت گروه حقوقی اقدامی به آدرس زیر بهرهمند شوید:
منبع: https://eghdamilaw.com/
